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近日，成都的一位房东朋友收到了一家公寓企业的收房信息，具体内容如下：

各位看官没有看走眼，这是某家公寓企业发出的高价收房单！收房的位置是在成华区东客站附近的蓝润东悦荟这个楼盘，清水房交付，需要业主支付装修费用，装修套餐金额最高为40000元。无论装修费用由哪方支付，这样的收房价格都让人“惊叹”。

房东看到这样的收房价格之后，自然是欢喜的，但喜中带惊，所谓的“惊喜”。因为多起爆雷事件之后，房东多了一层防线：虽然说收房成本超过了预期，但是我的房子交给这家公司靠谱吗？

首先，咱们且来看看成都区域长租市场标间的租金价格水平，在找房平台上选择40平米以下的房子，可以看到租金价格是这样的。

普遍月租金在2000元以下；即便是在财富中心这样的好地段，月租金也仅要1600元。

我们在筛选条件中加入租金范围在3000—5000元这一项，可以看到情况是这样的：

只有较少的房源，月租金均在3500元以下，即便是在金融城这样的核心地段，38平米的二房一厅租金也只有3100元。

从成都区域总体的租金情况来看，20平米的标间收房价格3400元是一件非常“了不起”的事情。

收房3400元，对外出租1600元，这样的高收低租模式玩转得风生水起。

再回到东悦荟这个楼盘本身，我们找到了专业的资产评估人员，对这个项目进行了评估，以28平米的户型为例，比较符合市场行情的财务模型应当是这样的。

模型中，28平米清水房的正常市场价格在1200元/月，不同的装修成本对应不同的租赁运营产品。

房屋溢值就是我们通常所说的装修溢价，房屋溢值=月租金—清水房租金。装修年投资回报率=房屋溢值*每年租期（11个月）/装修产品投资额。

从以上的回报测算表，我们可以看到，即便是房屋装修到五星级的标准，装修的年投资回报率也只有25.14%。

而某公寓运营商的业务经理给出的数据，进行同样的测算。

28平米的标间装修产品投资额40000元，保底月租金3400元，每年一个月空置期，房屋溢值为2200元，装修年投资回报率=2200*11/40000=60.5%。

若将这里的装修产品看作一个理财产品，这样的年化利率已超过36%，属于高利贷。但是，这样的理财产品你敢买么？

很多公寓企业遇到“高收低租”的竞争对手时都显得束手无策。高收低租已经超出了租房行业本身的范畴，如果一味地告知房东运营如何稳健，装修品质如何好，很难打动房东，因为房东的关注点永远在谁给的租金高，但是如果将装修产品当成一个理财产品，这个逻辑就很容易讲得清楚。

毕竟你要去购买“高利贷”产品，谁也拦不住你，只是我们都知道，伴随高收益的是高风险。等有一天被“跑路”的时候，不要后悔当初的选择。

因为乐伽爆雷事件，受到损失的房东发了这些文字，供房东们反思：

第一，不应该有侥幸心理，真实的生活不像互联网产品可以快速迭代，每一次决策的成本都非常高昂，墨菲定律是客观存在的，小概率事件一定会发生，生活应该使用保守主义的谨慎态度。

第二，不要做损人利己的事。损人的行为一定会让整个社会都付出成本，这个成本你不知道他会通过什么样的方式间接或者直接让你承担。干了“坏事”你会提心吊胆，这个房子租出去之后，每个月都会不时地想起，这个公寓运营公司会不会倒闭了。小的利益带来的反馈可能加强你这种不良的行为，在未来会做出更加不理智的行为。

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